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加速推地折射地方政府财政窘境

2018-10-26 14:07:41

加速推地折射地方政府财政窘境

进入7月,各地加速推地势头有增无减。仅7月6日当天,北京CBD核心区就有9宗商业金融性质用地入市,有统计显示,这些地块总底价169.93亿元,以投标价计算总价为246.55亿元。笔者认为,在房地产调控仍未放松、对土地的监管依旧严苛之下,地方加速推地折射出地方政府财政窘境。

仔细观察不难发现,上半年受楼市调控高压政策的影响,整个土地市场长时间处于低迷状态,底价、地价成交几乎贯穿了整个土地市场。中国指数研究院统计显示,前6月,全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米,同比下跌20%。成交溢价率较去年同期减少14个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米,同比下跌13%,溢价率较去年同期减少18个百分点。

土地市场的持续低迷致使地方政府赖以生存的土地出让收入大幅缩水。有机构的监测数据显示,1至5月128个城市土地出让金总额约6659亿元,相比去年同期下滑5%;住宅土地出让金约5193亿元,同比下滑14%。北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。有消息称,北京上半年出让土地114块,成交总金额为327.23亿,同比降48.2%。其中,住宅用地出让金仅为120.3亿,同比下滑了75.4%。

笔者认为,土地市场低迷,地价走低释放的是积极信号,一方面说明楼市调控取得了积极的效果;另一方面,有利于迫使虚高的房价回调。更为重要的是,为严重依赖 土地财政 的地方政府再次敲响了警钟,有利于遏制竭泽而渔式的开发恶习。

欣喜之余,有两种倾向值得高度警惕。一是,自6月份所掀起的地方政府新一轮推地热,尤其是商业用地唱主角,有成为地方土地财政 新贵 的倾向。加速推地虽不排除地方政府完成供地计划方面的压力,但更重要的用意则在于,通过推动大批优质地块入市,以调动开发商积极性,进而推动土地市场回暖增加地方政府财政收入。这在住宅市场被调控后,商业地产相对升温,特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘,地方政府就趁势大举推动商业地块加速入市中可见一斑。

二是,警惕虚假信息干扰楼市调控。比如,有关土地财政吃紧将使得楼市调控执行力度放松的传言不时浮现。早在今年4月就有传言称,海口市因房地产相关收入减少,拟停止执行 限购令 ,后遭到相关部门否认。目前,也有部分人士认为,地方融资平台的巨大压力可能使得楼市调控政策在落实上打折扣,对于类似的言论在理性分析之余,应谨防对既有楼市政策形成干扰。

笔者认为,目前楼市正处于调控效果 观察期 ,对于楼市调控 坚定不移 下屡屡出现的松动预期应引起高度重视,谨防楼市调控政策被相关利益群体和虚假信息所绑架。笔者认为,目前强化既有楼市调控政策的落实和执行是重中之重,唯有如此才能保证楼市调控不会半途而废,调控效果不会被削弱。

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